Върховният касационен съд на Република България постави нови рамки, съобразно които съдът да е задължен да разгледа предявеният иск и съответно да обяви за окончателен даден предварителен договор. С новопостановено Тълкувателно решение от 2023 г., Общото събрание на Гражданската и Търговската колегия /ОСГТК/ на ВКС разгледа определена хипотеза, при която съдилищата в страната следва да приемат предявеният иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за основателен. Постановеното Тълкувателно решение обаче породи и доста разногласия между върховните съдии. Моето становище е също така, че с него се постига определено неравновесие между правата на страните в процеса, като се дава предимство на една тях, за сметка на друга.

Преди да стигнем обаче до тълкуванията на върховните съдии, следва в най-общ план да посочим част от основните рискове, които крие сключването на предварителен договор.

Основният проблем се състои в това, че законодателят все още не е уредил възможността тези договори да бъдат вписвани в съответнити Служби по вписванията, каквато възможност съществува например при сключването на договор за наем или аренда. По този начин потенциалните купувачи няма как да узнаят дали собственика на имота вече не е сключил друг предварителен договор. Разбира се, предварителния договор, както и всеки друг договор би могъл да крие и редица други рискове за страните по него.

Обичайно, преобладаващата част от подписаните предварителни договори водят до сключването на окончателни под формата на нотариален акт пред компетентен Нотариус. Какво се случва обаче ако някоя от страните откаже да сключи окончателен договор. Неизпълнението на сключен предварителен договор често води до съдебни спорове между страните, в които всяка от тях би могла да се позове на неизпълнението на другата страна и да заяви най-различни претенции. Една от най-значимите последици и правни възможности за купувача е възможността да предяви иск за обявяването на предварителния договор за окончателен. Какво се случва обаче в хипотезата ако в предварителния договор има уговорка, че окончателния договор ще се сключи след заплащане на уговорената продажна цена. В тази хипотеза купувачът би могъл да заведе дело за обявяването на окончателен на предварителен договор, по който той самият не е изпълнил задължението си да заплати договорената продажна цена. Следва ли обаче съдът да уважи такъв иск. По този въпрос е имало противоречива съдебна практика, което е наложило приемането на въпросното Тълкувателно решение от ВКС. Съгласно същото, Върховният съдът допуска да бъде уважен предявеният иск, като бъде обявен за окончателен предварителния договор, при условие, че продажната цена не е платена от купувача. В този случай обаче, съдът следва да предостави срок на купувача да заплати продажната цена, след влизане на съдебното решение.

Това решение на Върховните съдии вече е факт и следва да се прилага. Факт е, също така, че по този начин се предоставя възможност на купувача да упражни своите права, дори ако поради някаква причина самият той не е изпълнил своето задължение преди започване на делото.

© 2024 Адвокат Константин Димитров
Created by At Sight Ltd